Annonse
Annonse
Annonse
Annonse

Forbud mot opsjonsavtaler

Forbud mot opsjonsavtaler om utbygging av dyrket og dyrkbar jord er prinsipielt sett er svært inngripende.

Opsjonsavtaler: Formålet med det foreslåtte forbudet mot opsjonsavtaler er å forhindre et press på lokale planmyndigheter til å omdisponere dyrket eller dyrkbar mark til utbyggingsformål. Foto: Bjarne Bekkeheien Aase
Opsjonsavtaler: Formålet med det foreslåtte forbudet mot opsjonsavtaler er å forhindre et press på lokale planmyndigheter til å omdisponere dyrket eller dyrkbar mark til utbyggingsformål. Foto: Bjarne Bekkeheien Aase

Landbruksdirektoratet utarbeidet høsten 2016 en rapport hvor man konkluderer med at opsjonsavtaler om utbygging av dyrket og dyrkbar jord bør være forbudt. Direktoratet foreslår at et slikt forbud inntas i jordloven.

Et av hovedhensynene bak forslaget er at man ønsker å forhindre et press på lokale planmyndigheter til å omdisponere dyrket eller dyrkbar mark til utbyggingsformål.

Jeg mener det foreslåtte forbudet prinsipielt sett er svært inngripende, og at endringer i annet lovverk enn jordloven trolig ville være mer hensiktsmessig.

Avtalefriheten har en sterk posisjon i norsk rett. Det bør derfor sitte svært langt inne å forby grunneiere å inngå på opsjonsavtaler. Det foreslåtte forbudet vil bare gjelde for dyrket eller dyrkbar mark, men må likevel anses å være svært inngripende i den rett grunneiere vanligvis har til disponere rettslig over sine arealer. Det er likevel vel kjent at grunneiere ikke i alle henseende kan disponere over sin eiendom som de vil. Grunneiere må tåle at samfunnet styrer og kontrollerer bruk og omsetning av fast eiendom. Jordloven og konsesjonsloven er eksempler på nettopp dette. En annen lov som er av stor betydning for bruk av fast eiendom er plan- og bygningsloven. Et forslag som forbyr inngåelse av opsjonsavtaler, slik som foreslått, går lenger enn det vi er vant med at disse lovene regulerer.

Landbruksdirektoratet har i liten grad sett hen til hvordan man kan bruke plan- og bygningsloven til å begrense spekulasjon på dyrket eller dyrkbar mark. Jeg mener dette i større grad burde vært gjort. En slik tilnærming ville kunne medført at man fremmet et forslag som er mindre inngripende, men kanskje like virkningsfullt.

Plan- og bygningsloven gir private rett til å initiere reguleringsforslag. Forslagene trenger ikke å være i tråd med kommuneplanens arealdel for å bli tatt opp til behandling. Dette innebærer at en eiendomsutvikler som har inngått en opsjonsavtale med eier av dyrket eller dyrkbar mark, med utgangspunkt i nettopp en slik avtale kan initiere omdisponering av arealet. Slike innspill, sammen med generelt utbyggingspress og arealknapphet, øker presset mot lokalpolitikerne.

"Det foreslåtte forbudet er prinsipielt sett er svært inngripende."

Annonse

Presset mot lokalpolitikere kunne trolig blitt betydelig redusert dersom det ikke kunne fremmes private planinitiativ på arealer kategorisert som dyrket eller dyrkbar mark. Slike forslag måtte kommunen i så fall avvise. En slik løsning ville nok i stor grad begrense spekulasjon.

Dette forslaget løser likevel kun spekulasjon på reguleringsplannivå, ikke på kommuneplannivå. Her må det nok først og fremst være en politisk vilje hos sentrale myndigheter til å signalisere at man ikke ønsker omdisponering av dyrket og dyrkbar mark. Berørte statlige myndigheter bør, om man ønsker å begrense spekulasjon, instrueres i at det skal fremsettes innsigelse mot forslag til endringer i kommuneplaners arealdel som innebærer slik omdisponering. Stortinget har gjennom nylig vedtatte endringer i plan- og bygningsloven signalisert at jordvern står sterkt som interesse. Om man fra Stortingets side ønsker å stoppe en omdisponering av dyrket mark kan man selvsagt også vurdere å vedta en bestemmelse som forbyr nedbygging av dyrket eller dyrkbar mark. En slik bestemmelse har vi jo allerede for strandsonen i plan- og bygningsloven. Stortinget har foreløpig ikke gitt sin tilslutning et tilsvarende forbud for nedbygging av dyrket mark.

Jeg savner en bredere vurdering av mulige virkemidler fra Landbruksdirektoratet før man griper til forbudsbestemmelser som den foreslåtte. Det er nok naturlig for direktoratet å gripe til kjent lovgivning når man søker å begrense spekulasjon. Jeg tror likevel saken er tjent med at man også ser hen til andre lover enn jordloven, når ønsket er å begrense spekulasjon gjennom bruk av opsjonsavtaler. Særlig gjelder dette når direktoratets forslag griper inn i et godt forankret prinsipp som avtalefriheten.

Praksisen med opsjonsavtaler på denne typen arealer hviler selvsagt på at det skapes store verdier gjennom arealplanvedtak. Det ligger utenfor rammene her å gå i dybden på dette. Man må likevel også kunne spørre seg om det er rimelig at den verdiskapning som skjer gjennom offentlige vedtak utelukkende tilfaller en tilfeldig grunneier eller eiendomsutvikler. Fra andre land er det kjent at en andel av planskapte verdier går tilbake til samfunnet ved salg av regulerte arealer, eller ved utbygging av slike arealer.

Neste artikkel

Borch lovar ny kurs for å gi bønder tru på framtida