Annonse
Annonse
Annonse
Annonse

Situasjonen etter plenumsdommene

Det verserer mange misforståelser om den rettslige situasjon i tomtefesteforhold etter Høyesteretts tre plenumsdommer om innløsning og forlengelse av festekontrakter. Eksempelvis hevdes det at «40 prosent-regelen» ikke gjelder lenger, at innløsning nå skal skje til 20 ganger indeksregulert festeavgift og at taksering av tomter heretter er uaktuelt. Dette er galt. Situasjonen er denne:

Høyesterett anså det forenlig med Grunnloven at fester kan kreve festet forlenget til evig tid på uendrede vilkår (Tomtefesteloven paragraf 33), selv om avtalt festetid er ute.

Minimumserstatningen etter Grunnloven paragraf 105 ved innløsning blir da i følge Høyesterett den kapitaliserte verdi av festeavgiften (i dag normalt 20 ganger festeavgiften med 5 prosent kapitaliseringsrente). Imidlertid hindrer ikke Grunnloven paragraf 105 at en lov setter innløsningsvederlaget høyere enn det grunnlovsbeskyttede minimum, hvilket tomtefesteloven paragraf 37 da i hovedsak kan sies å gjøre.

Rettstilstanden ifølge plenumsdommene blir denne:

1. Fester kan kreve tidsavgrensede festeavtaler forlenget på uendrede vilkår til evig tid.

Annonse

2. Hovedregelen om innløsningsvederlag lik 30 ganger lovlig oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet gjelder fortsatt (oppregulering etter realverdiklausul, mest praktisk tomteverdi, hvis dette «tvillaust» er avtalt, og ellers etter konsumprisindeks).

3. Bortfester kan, hvor festeavtalen etter sin ordlyd er tidsavgrenset, fortsatt i stedet kreve vederlaget satt til 40 prosent av råtomtens markedsverdi på innløsningstidspunktet, og eventuelt øke vederlaget ut over 30 ganger festeavgiften (råtomtverdi lik tomtens verdi med dagens utnyttelse uten påheftet festekontrakt og hvor man ser bort fra virkningen av festers investeringer/bidrag).

4. Fester kan, hvor avtalen etter sin ordlyd er tidsavgrenset, fortsatt kreve vederlaget satt til 40 prosent av råtomtens markedsverdi på innløsningstidspunktet og eventuelt redusere vederlaget i forhold til 30 ganger festeavgiften, men ikke til mindre enn 20 ganger festeavgiften (ordinær kapitalisering av festeavgiften). Denne kapitaliserte verdi av festeavgiften, blir som nevnt i følge plenumsdommene nå den grunnlovsbeskyttede minimumserstatning ved innløsning som følge av festers rett til å kreve festeavtaler forlenget på uendrede vilkår til evig tid.

5. Høyesterett tolker tomtefesteloven slik at fester ikke kan kreve vederlaget satt til 30 ganger festeavgiften, og ekskludere bruk av «40 prosent-regelen», ved først å forlenge festet til evig tid, for så å kreve innløsning. Tidsavgrensningen i avtalens ordlyd er avgjørende for at bortfester da kan benytte «40 prosent-regelen».

Neste artikkel

Findus seier norsk tollvern for grønsaker har stått stille sidan 1997